Wie liest man einen Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan unterscheidet sich vom Flächennutzungsplan insoweit, als dass er die bauliche Nutzung des Grundstücks exakt definiert. Im Flächennutzungsplan hingegen wird lediglich die allgemeine Nutzung von Bodenflächen benannt.



In einem Bebauungsplan finden Sie hauptsächlich folgende Einflussgrößen:





• Form und Ausmaß der Grundstücksnutzung für bauliche Zwecke

• Vorgaben zur gestatteten Bauweise und Grundstücksflächen, die überbaut werden dürfen
• Separierung von Bau-, Verkehrs- und Grünflächen sowie Flächen der gemeinschaftlich genutzten Infrastruktur



Neben einer Beschreibung dieser Vorgaben enthält der Bebauungsplan zur visuellen Darstellung unterstützend eine Zeichnung, welche die geplante Bebauung ausführlich skizziert.

WICHTIG!
Die Form der Angaben innerhalb eines Bebauungsplans kann in den Bundesländern jeweils voneinander abweichen.


Die Baugrenze:

Begrenzung der Baufläche im Bebauungsplan. Mit der Konkretisierung der Baugrenze gibt der Bebauungsplan vor, in welchem Bereich Sie Ihre Immobilie auf dem Grundstück positionieren dürfen. Die Baugrenze schließt Nebengebäude wie ein Gerätehaus im Garten oder eine Garage explizit aus. Sie erkennen sie im Bebauungsplan an der Aneinanderreihung zweier Striche und eines Punktes sowie an ihrer blauen Farbe. Ein Heranbauen bis an die Baugrenze ist im Vergleich zur sogenannten Baulinie nicht obligatorisch.


Baulinie:

Ausrichtung von Gebäuden in einer Flucht. Die Baulinie ist eine Regelung, die maßgeblich der Bebauungsästhetik dient. Sie zeichnet sich durch jeweils zwei Punkte, gefolgt von einem Strich, sowie ihre rote Einfärbung aus und gibt die Flucht vor, in der ein Gebäude zu errichten ist. Wichtig hierbei ist, dass eine Außenkante des Gebäudes die Baulinie (oft auch Fluchtlinie genannt) touchiert. Baulinien können im Bebauungsplan entweder einseitig oder mehrseitig eingezeichnet sein. Umreißen diese eine Fläche komplett, sind Sie bei der Bebauung Ihres Grundstücks somit in besonders hohem Maße eingeschränkt.



Im Bebauungsplan wird es mit einem "o" gekennzeichnet, wenn Sie auf dem Grundstück offen bauen dürfen. Bei einer vorgegebenen geschlossenen Bauweise sieht die Nutzungsschablone ein "g" vor. Offene Bauweise bedeutet, dass die auf dem Areal errichteten Häuser einen geregelten Grenzabstand seitlich haben dürfen. Die geschlossene Bauweise zeichnet sich durch Häuser ohne seitlichen Begrenzungsabstand aus. Hierunter sind Reihen- und Doppelhäuser zu verstehen.



Die Grundstücksfläche, die Sie mit einer Immobilie überbauen dürfen, wird durch die GRZ (Grundflächenzahl) definiert. Sie errechnet sich aus der Maximalgröße des bebaubaren Areals, dividiert durch die Grundstücksgröße. Beträgt die als Dezimalgröße dargestellte Grundflächenzahl beispielhaft 0,4, so ist es Ihnen gestattet, 40 Prozent der Gesamtgrundstücksgröße zu bebauen.


Nicht jeder Boden eignet sich gleichermaßen für eine Bebauung mit hohen Lasten. Deshalb sieht der Bebauungsplan auch eine Baumassenzahl (BMZ) vor. Hierbei ist für die Baubehörde die Baumasse - angegeben in Kubikmetern - pro Quadratmeter Grundstücksfläche relevant. Die zulässige Baumasse errechnet sich aus den miteinander multiplizierten Werten Baumassenzahl mal Größe des Grundstücks.