Einliegerwohnung planen: Ratgeber zum erweiterten Wohnraum.
Leben im privaten Wohneigentum bedeutet, Individualität und persönliche Freiheit zu genießen. Dabei haben Immobilieneigentümer die Möglichkeit, ihren Wohnraum entsprechend ihrer Bedürfnisse zu planen und umzubauen. Das wird etwa Thema, wenn die Eltern oder die Kinder mit im Eigentum leben wollen, oder ein Teil des Hauses vermietet werden soll – hier kann z.B. eine Einliegerwohnung integriert werden.
In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über die professionelle Konzeption einer Einliegerwohnung. Mit Sachverstand und praktischen Tipps unterstützen wir von WEIZENEGGER Sie dabei, die Rahmenbedingungen für ein gelungenes Layout Ihrer Wohnraumeinteilung zu schaffen – und dabei die wichtigsten Fragen rund um das Thema Einliegerwohnung zu klären.
Rechtliche Pflichten bei Planung einer Einliegerwohnung.
Bevor Sie Ihre Einliegerwohnung planen, sollten die rechtlichen Aspekte gründlich abgeklopft werden. Denn auch als Eigentümer genießen Sie nicht die volle Planungsfreiheit– sondern müssen sich an ein detailliertes Regelwerk halten.
Einliegerwohnung planen: Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan sieht vor, welche Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Er regelt auch, ob eine Immobilie lediglich eine einzige Wohneinheit besitzen darf – oder ob 2 Wohneinheiten gestattet sind. Bevor Sie also anfangen, Ihre Einliegerwohnung zu planen, werfen Sie unbedingt einen Blick in dieses wichtige Baudokument!
Einliegerwohnung planen: Baugenehmigung.
Der § 75 BewG (Bewertungsgesetz) regelt die Differenzierung verschiedener Grundstücksarten – und macht eine Baugenehmigung erforderlich, um den Status „Wohnimmobilie mit Einliegerwohnung“ anzuerkennen.
Entscheidend für die Charakteristik einer Einliegerwohnung ist, dass es sich um eine
- abgeschlossene
- eigenständige
- zusätzlich geschaffene
Wohneinheit handelt.
Nach § 181 Abs. 9 BewG wird eine Einliegerwohnung außerdem erst dann rechtlich anerkannt, wenn sie mindestens 23 m² Wohnfläche umfasst. Es gelten folgende weiterführende Voraussetzungen:
- Separater Eingang (abschließbar)
- Autarke Küche
- Eigene Sanitäreinrichtung
- Autonomer Wohnbereich, losgelöst von dem des übrigen Gebäudes
- Schaffen von Rahmenbedingungen für selbstständiges Führen eines eigenen Haushaltes
- Gebäude muss grundsätzlich (nicht nur sporadisch) bewohnt sein
- Status einer eigenständigen Vermietbarkeit
Einliegerwohnung planen: Vermietung.
Sofern Sie eine Einliegerwohnung zur Vermietung planen, sollte diese im Mietvertrag auch als solche benannt sein. Auch spielt es eine Rolle, ob Sie die Einliegerwohnung möbliert vermieten. Nach § 549 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) könnte dies Auswirkungen auf den Mieterschutz haben:
Kürzere Kündigungsfristen.
Normalerweise haben Vermieter und Mieter gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen einzuhalten. Bei einer möblierten Einliegerwohnung – die Sie als Vermieter selbst in dem von Ihnen bewohnten Gebäude vermieten – kann die Kündigungsfrist jedoch auf 2 Wochen zum Monatsende verkürzt werden.
Vereinfachte Kündigungsgründe.
Die Kündigung einer solchen Wohnung erfordert nicht die üblichen, schwerwiegenden Gründe, die normalerweise für die Kündigung einer Mietwohnung nötig sind. Als Vermieter einer Einliegerwohnung können Sie also leichter für Ihren Eigenbedarf kündigen.
Vertragsgestaltung.
Es ist wichtig, dass Sie im Mietvertrag klar definieren, dass es sich um eine möblierte Einliegerwohnung handelt und gegebenenfalls festhalten, dass spezielle Regelungen nach § 549 BGB Anwendung finden. So schaffen Sie Klarheit und vermeiden rechtliche Unklarheiten.
Der Grundriss: Die ideale Planung einer Einliegerwohnung.
Der ideale Grundriss einer Einliegerwohnung sollte sowohl ihrem Zweck dienlich sein, als auch Ihre Privatsphäre als Eigentümer wahren.
- Beim Planen Ihrer Einliegerwohnung wird grundsätzlich empfohlen, dass diese nicht mehr als 1/3 des Wohnraums in Anspruch nimmt.
- Nur mit separatem Eingang handelt es sich per Definition und vor dem Gesetz um eine Einliegerwohnung. Darüber hinaus gewährt der eigene Hauseingang Ihrem Mieter Unabhängigkeit, und Ihnen Ruhe.
- Die Einliegerwohnung sollte klar definierte und gut proportionierte Räume haben: Schlafzimmer, ein kompaktes, aber gut ausgestattetes Badezimmer, funktionale Küche mit den notwendigen Geräten und genügend Arbeitsfläche sowie ggf. einen Wohnraum, in dem auch ein Essbereich integriert sein kann.
- Sollten Sie auf den Wohnraum verzichten wollen, bietet sich eine großzügigere Planung der Küche als Wohnküche an.
- Achten Sie bei der Planung einer Einliegerwohnung auf ausreichend Stauraum durch Einbauschränke oder einen Abstellraum.
- Das gewählte Geschoss sollte ausreichende Höhe haben, bei der man sich frei und ohne Einschränkungen bewegen kann.
- Wie wichtig ist Ihnen Barrierefreiheit – und welche Maßnahmen müssen in der geplanten Einliegerwohnung ergriffen werden, um diese ggf. zu gewährleisten.
- Ordnen Sie die Räume idealerweise so an, dass natürliches Licht optimal genutzt wird: Das Schlafzimmer gen Norden oder Osten, und die Wohnräume gen Süden oder Westen.
Einliegerwohnung planen: Was noch?
Wenn Sie eine Einliegerwohnung planen, sollten Sie die Wärmedämmung und Schallisolierung getrennt voneinander betrachten: hier gelten separate Schutzmaßnahmen. Wir bei WEIZENEGGER sind Experten und stehen Ihnen bei allen Fragen rund um Ihre Einliegerwohnung zur Verfügung.
Unter dem Dach kann es in den Sommermonaten heiß werden. Im Souterrain droht durch die aus dem Erdreich aufsteigende Kälte eine überdurchschnittlich hohe Luftfeuchtigkeit. Damit sich die Bewohner jederzeit wohlfühlen und kein Schimmel entsteht, sollten Sie für Ihre Einliegerwohnung eine ausreichende Beleuchtung und Belüftung berücksichtigen.
Sofern Sie vermieten, benötigen Sie für die Einliegerwohnung einen separaten Strom-, Gas- und Wasserzähler, eine eigene Klingel und einen zusätzlichen Briefkasten.
Gut zu wissen:
- Wenn Sie als Eigentümer eine Einliegerwohnung planen, haben Sie möglicherweise ein Interesse daran, Steuervorteile geltend zu machen. Lassen Sie sich daher separate Rechnungen für den Umbau Ihrer Einliegerwohnung stellen.
- Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Denn eine Einliegerwohnung zu planen und umzusetzen, kann sich für Sie als Immobilieneigentümer steuerlich vorteilhaft auswirken.
- Eine Einliegerwohnung kann dadurch, dass sie vom Hauptwohneigentum losgelöst ist, verkauft werden. Hierfür benötigen Sie von der Baurechtsbehörde jedoch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bestätigt die bautechnische Trennung der beiden Wohneinheiten.
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Eine Einliegerwohnung zu planen und umzusetzen ist kein Kinderspiel. Ohne Erfahrung und mit Materialien aus dem Fachhandel können die Projektkosten bald die Ersparnisse des „Selbermachens“ um ein weites überholen. WEIZENEGGER ist Ihr Partner beim Planen und Ausbau Ihrer Einliegerwohnung: Wir setzen Ihr Projekt mit einem Team um, das aus den Besten besteht – und Sie bekommen eine Einliegerwohnung, die Ihnen statt Stress, Arbeit und Sorgen einfach nur Freude bereitet.
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Andreas Bloching
Traumhausverkäufer
Andreas Bloching besitzt mehr als 29 Jahren Erfahrung im Baugewerbe und fokussiert seine Expertise seit 7 Jahren auf Vertrieb & Hausbau. Als Zimmermann und Maurer hat er das optimale Know-how, wenn es um Ihr Traumhaus geht. Über 80 gebaute Traumhäuser und glückliche Bauherren sprechen für ihn.
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