Baunebenkosten – Was fällt an?

Sie haben Ihr Traumgrundstück gefunden und können den ersten Spatenstich kaum erwarten? Nehmen Sie sich zunächst die Zeit für eine ausführliche Budgetplanung und reservieren Sie rechtzeitig ausreichend Ressourcen für alle anfallenden Posten der Baunebenkosten.

Hierzu zählen noch vor dem ersten Spatenstich:

• Maklerprovision
• Beteiligtenhonorare
• Notargebühren
• Finanzierungsaufwendungen
• Grunderwerbsteuer
• Antrags-, Genehmigungs- und Vertragsprüfungsgebühren
• Bodenvorbereitungskosten.

Baunebenkosten Posten: Maklerprovision. 

Die Maklerprovision liegt im Ermessen des jeweiligen Immobilienmaklers. Im Durschnitt werden 3,57 % auf die Höhe des Kaufpreises in Deutschland aufgerufen. Grundsätzlich kann sich die Maklerprovision jedoch auf bis zu 8 % des Kaufpreises belaufen.

Baunebenkosten Posten: Beteiligtenhonorare. 

Unter diesem Posten früher Baunebenkosten stehen Honorare für den Architekt, einen Bauphysiker und ein Statiker.

Sie bauen mit der Unterstützung eines Architekten? Dann sollten Sie 10 - 15 % der Gesamtkosten Ihres Projekts als Baunebenkosten reservieren.

Der Bauphysiker dagegen rechnet nach 7 Leistungsphasen ab.

• Die Grundlagenermittlung schlägt mit 3 % der Gesamtkosten
• die Vorplanungsmitwirkung mit 20 %,
• die Entwurfsplanung mit 40 %
• und die Teilhabe an der Genehmigungsplanung mit 6 % zu Buche.
• Für die Ausführungsplanung sind 27 %
• die Vergabevorbereitung 2 %
• und die Vergabemitwirkung weitere 2 % der Gesamtkosten zu kalkulieren.

Ein Statiker rechnet üblicherweise nach der HOAI - der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - ab. Für das HOAI-Honorar sind die anrechenbaren Kosten maßgeblich. Die Honorare für Statiker orientieren Sich an der Komplexität Ihres Bauvorhabens und sind in 5 Honorarzonen unterteilt.

Für ein einfaches Einfamilienhaus in der Honorarzone II mit anrechenbaren Kosten von etwa 75.000 Euro können die Baunebenkosten für die Tragwerksplanung also auf etwa 7.500 Euro geschätzt werden. Beachten Sie, dass seit Juli 2019 die Preisgestaltung gemäß HOAI nicht mehr verbindlich ist, jedoch in der Regel noch aus Wettbewerbsgründen als Grundlage der Preisgestaltung dienen.

Insgesamt kann man sagen, dass die Baunebenkosten etwa mit 10% der anrechenbaren Kosten für technische Ausrüstung, und mit etwa 55% für die Baukonstruktionskosten zu Buche schlagen.

Baunebenkosten Posten: Notargebühren. 

Zu den Baunebenkosten der Notargebühren zählen Grundbucheintragungen und primäre Notarleistungen. Sie summieren sich in aller Regel auf etwa 1,5 - 3 % des Kaufpreises und umfassen die Grundschuldbestellung, die notarielle Erstellung des Grundstückskaufvertrags, Beratungsleistungen durch den Notar sowie etwaige Vollzugstätigkeiten.

Baunebenkosten Posten: Finanzierungsaufwendungen. 

Um Ihr Bauvorhaben zu finanzieren, nehmen Sie üblicherweise ein Darlehen auf. Auf die Darlehenshöhe entfallen Zinsen. Auch das Kreditinstitut erhebt für die Bereitstellung des Darlehens Gebühren. Hier ist oft von sogenannten Bauzeitzinsen die Rede. Die Höhe dieser Aufwendungen variiert von Bank zu Bank und sollte bei der Kalkulation Ihres Baubudgets miteinfließen. Insgesamt sollten Sie bei der Planung Ihrer Baunebenkosten durchschnittlich einen Betrag von etwa 5 % bis 10 % der Gesamtkosten für das Bauvorhaben als Finanzierungsaufwendungen einplanen.

Baunebenkosten Posten: Grunderwerbssteuer. 

Die Grunderwerbsteuer ist ein wichtiger Posten unter den Baunebenkosten und wird von den einzelnen Bundesländern in Deutschland selbst festgelegt. Der Steuersatz liegt, abhängig vom Bundesland, bei 3,5 % - 6,5 % des Kaufpreises. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt auf Basis des gesamten Kaufpreises Ihrer Immobilie, einschließlich des Grundstücks.

Bei einem Steuersatz von 3,5 % (Bayern) fallen so für eine Immobilie im Wert von 500.000 € eine Steuer von 17.500 € an. Im Gegensatz dazu beträgt die Grunderwerbsteuer in Bundesländern wie Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen den Höchstsatz von 6,5 %, hier zahlen Käufern also 32.500 € für denselben Kaufpreis.

Baunebenkosten Posten: Antrags-, Genehmigungs- und Vertragsprüfungsgebühren. 

Dieser Posten Ihrer Baunebenkosten umfasst die Baugenehmigung in Höhe von 0,2 - 0,7 %, den Bauantrag von rund 0,5 % sowie die Prüfung des Bauvertrags mit etwa 0,4 - 0,9 % der gesamten Baukosten.

Hier beispielhafte Antrags-, Genehmigungs- und Vertragsprüfungsgebühren für ein Familienhaus mit Gesamtbauvolumen von 280.000 €:

Baunebenkosten Posten: Bodenvorbereitungskosten. 

Bevor Ihr Eigenheim entsteht, muss der Boden sorgfältig aufbereitet werden. Dahinter verstecken sich eine Reihe von Baunebenkosten, die gerne in der ersten Budget-Skizzierung übersehen werden:

• Für den Bodenaushub kommen circa 1,25 bis 5 %,

• für das Bodengutachten 0,3 bis 0,5 %,

• für die Erschließung des Grundstücks etwa 1,6 bis 3,0 %

• sowie für die Vermessung weitere 0,6 bis 0,7 %

der Gesamtkosten auf Sie zu.

Gilt es, zuvor ein Gebäude abzureißen, so belaufen sich die Abrissarbeiten auf rund 1,25 bis 6,25 % der Gesamtkosten. Außerdem können Rodungs- bzw. Baumfällungsarbeiten und Ersatzpflanzungen erforderlich werden.

Sind die geplanten Baumaßnahmen abgeschlossen, können auf den Bauherren zusätzliche Baunebenkosten zukommen.

So beispielsweise:

• Straßenreinigungs- und Instandsetzungskosten
• Erschließungsaufwendungen
• Gestaltungskosten für Außenanlagen
• Aufwendungen für Innenausbau

Baunebenkosten Posten: Straßenreinigungs- und Instandsetzungskosten. 

Ist das Werk vollbracht, gilt es, im öffentlichen Raum für Ordnung zu sorgen. Hierbei fällt häufig eine Straßenreinigung an. Wurde die Straße während den Bauarbeiten beschädigt, ist diese zu reparieren.

Die Baunebenkosten in dieser letzten Phase können je nach Umfang der Maßnahmen unterschiedlich hoch ausfallen und sollten vorsichthalber schon ganz zu Beginn Ihrer Budgetaufstellung eingeplant werden. Insgesamt sollten Sie für Straßenreinigungs- und Instandsetzungskosten einen Betrag von etwa 1 % bis 3 % der gesamten Baukosten einplanen, um alle möglichen Ausgaben zu decken.

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer zuständigen Gemeinde und holen Sie sich genaue Informationen über die anfallenden Gebühren und notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen ein.

Baunebenkosten Posten: Erschließungsaufwendungen. 

Sofern Sie Ihr Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz anschließen müssen, kommen Erschließungsaufwendungen auf Sie zu, die etwa das Bauen eines Gehwegs und die Installation einer Straßenbeleuchtung beinhalten. Diese Aufwendungen können stark variieren und liegen im Durchschnitt zwischen 9.000 € und 20.000 €, abhängig von der Lage, Bodenbeschaffenheit und den spezifischen Anforderungen Ihrer Gemeinde. Oft fallen zusätzlich Gebühren für Genehmigungen an, die zu den oben genannten Baunebenkosten eingeplant werden sollten.

Baunebenkosten Posten: Gestaltungskosten für Außenanlagen. 

Kalkulieren Sie nicht nur einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes, sondern auch Baunebenkosten für Pflasterarbeiten, das Anlegen eines Gartens samt Rasenanlage und Wegebau, den Terrassenbau und die Errichtung eines Pkw-Stellplatzes, eines Carports oder einer Garage.

WEIZENEGGER empfiehlt Bauherren, einen finanziellen Puffer für Außenanlagen von mindestens 10 % bis 20 % der gesamten Baukosten für Außenbereiche einzuplanen. Lassen Sie sich rechtzeitig von Fachleuten beraten, um eine realistische Kostenschätzung zu erhalten und Ihre Außenanlagen parallel zum Hausbau zu planen. So behalten Sie nicht nur die Gestaltung der Innen-, sondern auch die Ihrer Außenbereiche bei der Planung Ihrer Baunebenkosten von Anfang an im Blick.

Die ausführliche Budgetplanung unter Einbezug aller Baunebenkosten schützt Sie vor finanzieller Überforderung und Baustopps. Wir von WEIZENEGGER sind seit vielen Jahren im Baugeschäft mit nachhaltigen Bauwerken in Holzrahmenbauweise – und haben auch beim Thema Baunebenkosten den Durchblick.
Sie möchten wissen, wie hoch die Baunebenkosten in Ihrem konkreten Fall ausfallen können? Lassen Sie sich von unseren WEIZENEGGER Profis zu Ihrem Projekt beraten.